https://www.youtube.com/watch?v=Jr5iwvWb93Y
Sinds de opening wordt de mall overspoeld met winkelend publiek, zeker in de weekenden. Niet iedereen is blij met het succes. Buurtbewoners schreeuwen moord en brand over de ontstane verkeerschaos (/retail/nieuws/2021/05/woede-en-wanhoop-van-buurtbewoners-over-verkeerschaos-door-mall-of-thenetherlands-101164085) en winkelcentra in de buurt lijden onder het succes. Is deze luxe mall van niet-Nederlandse proporties een goede toevoeging aan het winkelaanbod of had het er nooit mogen komen?
Bessem, managing partner bij KroesePaternotte en Poolman, directeur van Dynamis Taxaties discussiëren erover aan de hand van vijf stellingen.
Stelling 1: De locatie van de Mall of The Netherlands is slecht want bezoekers zorgen voor een verkeersinfarct
Poolman: ‘Qua locatie vind ik het een prima plek. Je kan maar op een paar plekken zoiets neerzetten in Nederland. Dat kan niet in de binnenstad want daar is de ruimte niet voor. Zo’n winkelcentrum moet ergens liggen wat redelijk goed bereikbaar is en wat ook ruimte heeft voor veel parkeerplaatsen.’
Bessem: ‘Ik vind de plek niet goed. Zo’n groot winkelcentrum trekt consumenten niet uit Leidschendam, maar trekt consumenten uit een hele grote straal hieromheen (/retail/nieuws/2019/12/dozen-schuiven-in-retail-is-doodverleiding-is-nieuwe-norm-101150039), vanuit Zoetermeer, Den Haag, Naaldwijk, Wassenaar, Woerden, Alphen aan den Rijn. Als je zo’n groot centrum hier gaat neerzetten voor consumenten die van heinde en verre moeten komen, dan moet je zorgen dat je logistiek goed op orde is en dat is het hier niet. Qua oppervlakte kan het wel, dat is wel duidelijk. Maar je zet in de slaapstad van Den Haag een grensoverschrijdend ding neer…Het is een geweldig ding, daar kan je niks van zeggen, alleen het had hier niet moeten komen.’
Poolman: ‘De gigantische overlast is iets tijdelijks. Iedereen ziet dit als iets nieuws en gaat er op af. Mensen pakken in de pandemie alles aan om naar buiten te gaan. Als je hier zelf woont en je kan er amper omheen omdat alle toegangswegen dicht zijn, is dat ontzettend vervelend. Maar ik denk ook dat de politiek dat heel goed ziet en dat er oplossingen voor komen Ik denk dat als we hier over twee jaar staan als er dan nog steeds dezelfde problematiek is, dan pas ben ik het eens met Gijs, maar daar geloof ik niks van.’
Bessem: ‘Als die problematiek er dan niet is, dat betekent dan dus dat de Mall of The Netherlands niet genoeg consumenten trekt om hier goede winkels te runnen, dan krijg je een prijs dalend effect en concurrentie met de binnensteden. Dan kom je in een negatieve spiraal en dan zijn we nog verder van huis.’
Poolman: ‘Dat verwacht ik dus niet, ik denk dat er altijd in bepaalde gebieden een evenwicht komt, met dat evenwicht hebben ze rekening gehouden. Er zitten hier vierduizend parkeerplaatsen, die waren de afgelopen dagen, zeker in het weekend, meer dan honderd procent bezet, dat is best wel heel uniek. Ik denk dat er een evenwicht gaat komen en dat zal meer dan voldoende zijn om de winkels goed draaiende te houden.’
Stelling 2: De Mall of The Netherlands zorgt voor leegloop van winkelend publiek uit omliggende winkelcentra.
Bessem: ‘Dit is uitnodigend, het is een geweldig ding – daar kan je niks van zeggen. Alleen elke euro die wordt uitgegeven hier (/retail/nieuws/2021/06/versoepelingen-leidden-tot-enorme-omzetstijging-winkels-101164295), kan dus niet uitgegeven worden in Zoetermeer – eigendom van Unibail Rodamco Westfield– of in de binnenstad van Den Haag. We hebben een geweldige binnenstad in Den Haag en die heeft er nu last van.’
Poolman: ‘Die leegloop in het centrum van Den Haag, dat is natuurlijk heel vervelend voor Den Haag, Den Haag ziet dat natuurlijk ook als een probleem, maar het is een beetje apart dat ze dat nu pas als een probleem zien, terwijl ze al zestien jaar bezig zijn om dit te ontwikkelen. Als je kijkt naar de Vlamingstraat of de Hoofdstraat, daar zitten geen onderscheidende onderdelen.’
Stelling 3: De Mall of The Netherlands trekt winkeliers uit andere winkelgebieden weg.
Poolman: ‘Ik ben een geboren en getogen Hagenees, Den Haag ligt aan mijn hart, maar ik zie ook dat er eigenlijk jarenlang niks aan gedaan is. Dan denk ik: je moet wel met je tijd meegaan, je hebt verschillende eigenaren, de eigenaren doen dit niet allemaal op eigen initiatief. Dat betekent dat de gemeente al veel eerder dat voortouw had moeten nemen. En ik vraag me af: welke winkeliers trekt het weg? Het zijn vaak landelijke partijen, relatief weinig lokale ondernemers.’
Bessem: Ik zie dat Paagman hier open is, en Nolten, die waren hier. Baldwin, je maakt een terecht punt over dat besluit. Het is een oud besluit van Gemeente Den Haag en het is voorgekomen uit een stuk grondruil voor woningen. Dat is echt een politieke afweging geweest. Daardoor heeft Den Haag eigenlijk zijn eigen binnenstad een enorme opdoffer gegeven. Had de politiek dit besluit zo moeten nemen? En dan zeg ik: nee. Want het gevolg hiervan is, omdat het een succes is, dat het straks misschien wel in Woensel, Tilburg, of Assen komt.’ ‘Nederland kenmerkt zich door de fijnmazigheid. In dat hele fijnmazige van Nederland past dit helemaal niet. En een stad is een levend iets, natúúrlijk gaat Den Haag het uiteindelijk hiervan winnen, want Den Haag heeft meer te bieden. Maar dan krijg je een negatieve prijsspiraal dat ze hier hun huurders willen vasthouden en dat Den Haag ook aan al die individuele eigenaren gaat lopen trekken want zij willen ook geen leegstand (/retail/nieuws/2021/05/aanpak-lege-winkelpanden-in-hillegersberg-wisselde-16-procent-van-eigenaar-101163767) hebben. Dat wordt een gevecht wat eigenlijk niet nodig was geweest als dit er niet was geweest.’
Poolman: ‘Uiteindelijk komt er een evenwicht. Als Den Haag weer in een bepaalde balans komt, met ondersteuning van de gemeente, dan weet ik zeker dat dat wel weer goed komt.’
Stelling 4: De Mall of The Netherlands maakt de omgeving onleefbaar door de drukte
Poolman: ‘Ik ben ervan overtuigd dat het iets tijdelijks is. Uiteindelijk wil ook de gemeente hier dat het niet alleen mooi is als retailproject, maar dat het ook goed is voor de bewoners. Qua leefbaarheid is het nu even overvallen worden door de gigantische toestroom, maar dat wordt opgelost.’
Bessem: ‘Ik zie niet hoe dat opgelost gaat worden. Dit ding gaat gewoon draaien en er zijn hier vierduizend parkeerplaatsen die worden gevuld. Ik denk dat mensen die hier in de appartementen wonen, hier niet blij mee zullen zijn. Wil je dat oplossen, betekent het dat je infrastructureel hard aan de slag moet gaan, de tunnels moet gaan verbreden, en dan zit je weer in de bouwput de komende zes jaar. Dan moet je hier nog meer openbaar vervoer gaan aanbrengen, daar zijn ze ook niet blij mee.
Stelling 5: Het concept van een mall past niet in Nederland
Bessem: ‘Dat de mall een goed product is, is niet de discussie. Het had er niet moeten komen want je gooit een bom in iets wat juist zo fijnmazig was. Het is onderscheidend maar kijk naar wat Klépierre heeft bereikt met het ombouwen van Hoog Catharijne. Ik vind dat geen goed verhaal. Je krijgt nu in Den Haag een prijs dumpend effect krijgen.’
Poolman: ‘Uiteindelijk is diegene die bepaalt of het een succes wordt, de consument. De consument ontwikkelt zich ook, die wil ook andere producten zien, die wil andere belevingen ervaren, en daar heeft de Mall op ingespeeld. Gemeente Den Haag met alle prachtige winkelstraatjes is leuk, maar daar moet dus ook wat gebeuren om dat gevoel weer terug te krijgen. En er staan gewoon te veel winkels. Dat betekent dat er een andere invulling gaat komen. Dus krijg je weer schaarste, stijgen de huurprijzen en wordt iedereen weer blij.